예비 창업자가 꼭 알아야 할 상가건물 임대차보호법

 

상가건물 임대차보호법은 계약갱신요구권, 임대료 인상 제한,권리금 회수 기회 보호 등 상가를 임차하여 영업하는 임차인들에게 계약기간을 일정기간 보장하고 임대인에 비해 약자인 임차인들을 보호함으로써 임차인들의 경제활동에 안정을 위한 법입니다. 자세한 내용을 이야기해보겠습니다.

 

 

 

카페 창업을 하려면 점포를 임대해야 하는데 상권 분석하고 좋은 점포를 찾는 것도 중요하고 창업을 하여 안정적인 영업을 하고 성공하려면 좋은 임대인을 만나야 합니다. 그렇지 못한 임대인을 만날 경우 많은 스트레스를 받는 경우가 많습니다.

 

노력과 공을 들여 지역 유명 가게가 되었는데 임대인이 임차인을 내보내기 위한 방법으로 터무니없는 가격으로 올려버려 임차인이 버티지 못하고 나가게 하는 경우, 임대인이 말도 안 되는 이유나 본인이 가게를 하겠다는 이유로 계약해지를 하는 경우가 종종 주위에서 벌어지곤 했습니다. 게다가 요즘은 사회경험이 적은 청년 창업자들도 많아 임차인이라면 잘 알고 있어야 할 상가건물 임대차보호법에 대해 알아보고 혹 모를 불상사에 소중한 재산과 권리를 보호받으셔야 합니다.

 

 

 

상가건물 임대차보호법의 내용

 

상가건물 임대차보호법은 상인들의 안정적인 생업을 돕고 과도한 임대료 인상을 방지하여 세입자의 권리를 보장하고자 제정된 법률이며 임차인의 권리를 보호하고자 만든 법입니다. 이 임차인들을 위한 이 법은 임대료 상한선, 보증금 우선 변제, 권리금 보호 등의 항목이 들어 있습니다.

 

• 적용되는 대상 건물

사업자 등록이 되는 건물로 영업을 목적으로 하는 상가건물로 상가건물 임대차보호법에 적용되는 각 지역별 환산보증금 안에 있어야 합니다. 환산보증금은 임차인의 자금부담 능력을 확인하는 금액으로 임차인 보호 범위를 정합니다. 환산보증금은 임대 보증금 + (월 임대료 x 100)으로 계산된 금액을 말합니다.

 

※ 지역별 환산보증금 기준(2019년 4월 2일 이후)

① 서울특별시 : 9 억 원 이하

② 부산광역시 및 과밀억제권역 : 6 억 9 천만 원 이하

③ 광역시, 세종특별자치시, 제주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 5 억 4천만 원 이하

④ 그 밖의 지역 : 3 억 7 천만 원 이하

 

 

 

• 대항력

상가건물 임대차보호법에 적용받기 위해서는 위에 지역별로 정해진 환산보증금 안에 있어야 보호를 받을 수 있지만 예외 사항이 있어 환산보증금 기준을 넘는 임차인도 임대보증금을 돌려받기 전까지 해당 건물에서 나가지 않아도 되는 권리가 발생되는데 이것이 대항력입니다. 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 하면 다음날부터 3자의 효력이 생기게 됩니다.

 

• 계약 갱신요구권

임대차 기간이 만료기간 6 개월 전부터 1 개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절을 못하는 계약 갱신요구권을 인정받을 수 있습니다. 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10 년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 하지만 3개월 임대료를 연체한 경우, 임대인 동의 없이 전대를 한 경우, 임차한 건물의 파손한 경우 등 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우도 있으니 확인이 필요합니다.

 

• 임대료 인상 제한

임차인의 계약갱신 요구는 최초 임대차 기간부터 10년 동안만 가능하고 매년 월세를 5% 이상 올리지 못하게 하며 환상 보증금액 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 월세와 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

• 보증금 회수

대항요건을 갖추고 임대차계약서상의 확정일자를 받았다면 상가건물의 경매로 넘어가더라도 채권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 권리가 발생합니다.

 

• 임차권등기명령

임대기간이 종료되어도 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있고 임차권등기를 마치면 해당 상가를 점유하지 않아도 대향력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 하지만 임차권등기를 하지 않은 상황에서 해당 상가를 점유하지 않거나 이사를 가면 대항력을 상실하게 되어 법적 보호를 받지 못하게 됩니다.

 

• 권리금 회수 기회 보호

임대 종료기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인은 권리금 요구나 수수하는 행위, 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 고액의 월세와 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 임대차 계약 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약을 방해하는 것에 대한 보호를 받습니다. 또한 권리금 지급 방해로 임차인이 손해배상 청구를 할 수 있습니다,

 

 

 

상가건물 임대차보호법은 창업을 하시려는 모든 예비창업자분들과 이미 창업 후 열심히 경제활동을 하시는 창업자 분들은 반드시 알고 계셔야 하는 내용입니다. 내가 잘 알고 있어야 내 스스로 내 권리를 지킬 수 있거나 해결할 수 있습니다.  그리고 내가 창업할 점포를 찾았을 때 마지막으로 점포 주변에서 임대인의 평판이나 전 임차인들에게 어땠는가 알아보는 것은 창업에서 안정적인 창업을 할 수 있는 첫 단추입니다.