접하기 힘든 특수 상권에 대해 알아보기

 

코로나 시국에서 예전에 비해 상황은 나아졌다 하더라도 여전히 자영업자들은 힘들어하고 있습니다. 이에 비해 소비성향의 손님들이 몰려들고 비교적 꾸준한 매출이 일어나고 안정적인 운영을 할 수 있는 특수상권에 대한 지속적인 관심을 받고 있어 특수 상권에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

특수상권이란

특수 상권은 대형 쇼핑몰, 백화점, 고속도로 휴게소, 종합병원, 대형마트, 터미널 등과 같이 높은 집객력이 확보되어 있고 경쟁업체가 적으며 외부와 단절되어 특정 공간 안에서 대부분의 소비가 이루어지기 때문에 안정적이고 높은 매출이 기대되는 상권을 말합니다. 이러한 특수 상권은 일반인들이 창업이나 입점 정보를 알기 어렵고 개인이 아닌 법인으로 계약이 이루어지며 혹은 입찰이나 수의계약으로 이루어지는 경우도 있어 개인이 쉽게 접근하기 어렵습니다.

 

 

 

참조로 상권에 관한 자세한 내용은 아래 링크에서 확인하실 수 있습니다.

상권의 종류

카페 창업의 정석 - 상권의 종류

 

특수 상권의 장단점

일반 상권에 비해 적은 자본으로 비교적 높은 매출을 올릴 수 있는 특수 상권에 대한 장단점을 알아보면 아래와 같습니다.

장점

 

• 높은 집객력 

특수상권의 아주 큰 장점은 어느 특정 장소에 고객들이 찾아와 소비를 할 수 있는 환경이 조성되어 있는 매우 높은 집객력이 확보된 상권이라 할 수 있습니다.

• 높은 매출

다른 어느 상권보다 집객률이 높아 고객들의 유입이 자연스럽게 발생되다 보니 다른 상권에 비해 매출이 높습니다. 높은 집객률로 인해 특별한 마케팅이나 홍보에 대한 부담이 적어 매장 운영에만 집중할 수 있어 운영자 입장에서 관리가 용이합니다.

• 단독 매장

다른 상권에서 경쟁업체가 생길 때마다 매출이 줄어들 확률이 높지만 특수상권에는 입점되는 브랜드나 동종업종들이 중복이 되는 경우가 적어 과열경쟁에 대한 스트레스가 적고 매출이 안정적입니다.

• 임대료 비율

일반 상권에서 매월 정해진 임대료를 지불하지만 특수상권의 경우엔 대부분 매출에 계약한 %를 수수료로 지불하는 수익 분배 형태가 많습니다. 일반 상권에서 매출이 낮은데 임대료에 지출에 대한 %가 높을 경우 매우 어려운 운영이 되지만 특수상권에서 매출에 대한 %가 적정한 선에서 계약이 되어 있다면 매출에 비례해서 임대료를 내기 때문에 운영에 대한 부담이 적을 수 있습니다. 스타벅스의 경우가 대표적이며 건물주와 수수료로 계약하는 형태가 많습니다.

• 저렴한 창업비용

일반 상권에 비해 신규 창업 시 권리금이 적거나 아예 없고 인테리어 시설비가 적게 들어가 초기 창업비용이 적습니다. 그래서 일반 상권에 비해 원금 회수 기간이 빨라 창업에 대한 부담을 덜 수 있습니다.

 

 

단점

 

• 개인들은 접근하기 힘이 듭니다.

대부분의 특수 상권은 법인명의로 입점하는 경우가 많아 개인사업자들이 접근할 수 없어 프랜차이즈 본사에 위탁운영을 하게 되는 경우가 많습니다. 쉽게 생각하면 법인의 명의를 빌려 영업을 해야 합니다. 개인명의 창업이 어렵기 때문에 법적 보호가 힘든 경우가 있고 임대료를 수수료로 운영하는 경우 상가 임대차 보호법상 적용이 되지 않으므로 주의가 필요합니다.

 

• 계약의 연장 여부

특수상권의 경우 수익 극대화를 위해 보통 1~2년 계약을 하고 매출이 적을 경우 계약이 안될 수 도 있기 때문에 재계약에 대한 확신이 없어 특수상권 계약 시 계약에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

 

• 자율성이 없습니다.

특수상권의 특성상 오픈과 마감시간이 정해져 있어 영업을 더 하고 싶어도 할 수 없고 상권에 맞는 제약이 있어 운영자 임의대로 운영을 할 수 없다는 단점이 있습니다.

 

• 제약이나 강제성이 있을 수 있습니다.

고객들의 이목을 끌기 위해 많은 변화가 이루어지는 장소이므로 때에 따라 리뉴얼이나 새로운 인테리어를 부분 부분 도입해야 할 수 있어 리뉴얼에 대한 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

 

특수 상권과 일반 상권(로드 상권)을 알아보기 쉽게 비교하 보면 아래와 같습니다.

	특수 상권	일반 상권(로드상권)
창업	아이템, 장소, 정보 부족으로 창업이 쉽지 않음	조건만 맞는다면 창업가능
업종/아이템	중복업종 또는 아이템이 중복되는 경우가 드물고 단일 업종을 원칙으로 함	보통 소비자들이 많이 찾거나 선호하는 업종이나 아이템을 골라 창업하여 경쟁이 심함
임대료	대부분 매장의 위치, 인지도, 아이템 등에 따라 매출대비 다양한 수수료로 적용하는 경우가 많음	대부분 고정 임대료
임대 보증금	없는 경우가 많음	계약된 임대보증금 있음
권리금	양도양수를 제외하고 대부분 없는 경우가 많음	매출과 매장 상황에 따라 권리금과 금액이 존재
관리비(전기, 수도, 청소 등)	대부분 없는 경우가 많음	관리비가 있고 전기, 수도 관련해서 정산하여 부과됨
홍보, 광고관련	대부분 별도의 비용은 들지 않음	창업자가 직접 진행
계약기간	특정기간 단위계약 보통 1~2년 단위로 계약	건물주와 협의 가능
계약해지 관련	계약조건 위배하거나 창업자 자진 폐업,	임대료가 연체되거나 임차조건에 위배된 경우
특수상권의 종류: 백화점, 대형마트, 아울렛, 쇼핑몰, 멀티플렉스, 공항, 기차역, 고속도로 휴게소, 고속버스터미널, 지하철, 호텔, 리조트, 영화관, 놀이공원, 대형문고, 종합병원, 대학교, 도서관, 대형빌딩, 주상복합단지 등

 

 

 

특수 상권에서 카페 창업은

일반 상권에서 괜찮은 입지에 있는 점포는 임대보증금이 높고 권리금이 높기 때문에 많은 창업비용이 들어가게 됩니다. 또한 어렵게 창업을 했더라도 카페는 창업의 진입장벽이 낮아 주변에 언제든지 경쟁업체가 생길 수 있으며 항상 경쟁으로 인한 어려움에 직면하게 되며 매출에도 적지 않은 영향을 주게 됩니다.

 

특수 상권 내에 카페 매장이 기획된 계획에 의해 오픈되기 때문에 제한된 수가 오픈되어 카페끼리의 경쟁이 거의 없습니다.

집객력이 높은 특수상권이므로 카페에 대한 홍보나 마케팅을 별도로 하지 않아도 되고 오픈과 동시에 높은 매출이 나오며 경쟁업체에 대한 신경을 쓸 필요가 없이 본인 매장에만 신경 쓸 수 있어 운영과 관리가 수월합니다. 특수상권에 마련된 공간이 일정 공간 이상이지만 신규 카페 창업 시 권리금 없이 창업이 가능하여 일반 상권에서의 창업비용보다 적은 비용으로 창업을 할 수 있습니다.

 

 

특수 상권 창업 시 주의 사항

 

• 관리비가 수익 분배용 수수료나 임대료 포함되어 있는지 별도인지 꼭 확인해야 합니다.

카페의 특성상 전기와 수도의 사용이 많아 비용이 많이 나오는 관계로 관리비 청구 여부에 따라 수익금이 크게 달라집니다.

 

• 투자 금액과 계약기간을 생각해서 계약을 해야 하며 갱신에 관한 내용을 확인하셔야 합니다.

단기 계약이나 재계약이 불가능할 시 손실을 볼 수 있으므로 계약 전 계약서로 반드시 확인을 하셔야 합니다. 특히 양도양수로 계약을 하신다면 남은 계약기간을 필히 확실하게 확인하고 갱신여부에 대해 계약서로 확인하셔야 합니다.

 

• 개인 계약이 어렵습니다.

개인이 계약을 할 수 없는 경우가 많고 법인으로 위탁해서 들어가는 경우가 많아 중간에 소개 업체를 믿을 수 있는지 확인하셔야 합니다. 간혹 중간에 과도한 중개 수수료를 요구하거나 장난치는 업체가 있어 좀 더 주의가 필요합니다.

 

• 신중한 아이템 선정

일부 특수상권에서 유행하는 아이템으로 고객을 끌어들이고 매출을 끌어올리기 위해 계약을 하는 경우가 있습니다. 하지만 유행하는 아이템이 예상과 다르게 따르게 끝날 경우 하락하는 매출과 함께 빠르게 폐업으로 이어지는 경우가 있어 유행 아이템의 경우 신중한 접근이 필요합니다. 

 

• 수수료 매장

특정 특수상권의 수수료가 지나치게 높은 경우가 있어 계약기간과 수익구조를 잘 파악해서 계약해야 합니다. 특수상권의 유동인구만 믿고 무리한 수익구조를 앉고 계약을 하시면 특수상권의 장점을 잃어버리고 시작하는 것과 같습니다.

 

특수상권을 찾는 이유는 높은 집객력으로 꾸준한 매출을 기대할 수 있고 가능한 매출을 예상할 수 있어 리스크를 줄일 수 있으며 성공적이고 안정적인 창업을 할 수 있어 성공확률을 높일 수 있기 때문입니다. 하지만 말처럼 특수한 상권이기 때문에 초기 입점이 어렵고 개인이 정보를 찾아보기도 어렵고 대부분 대행업체에 의해 이루어지는 경우가 많아 불필요한 중개 수수료나 높은 수수료를 지불할 수 있어 주의가 필요합니다.

 

위에 표에서 보듯이 백화점, 대형마트, 종합병원 이외에도 생각보다 많은 특수상권이 존재하며 일반 상권보다 좋은 장점을 가지고 있다는 점은 매력적입니다. 하지만 특수상권이라고 해도 단점이 많은 곳도 존재하니 준비하는 아이템과 맞는 곳인지 세심한 확인이 필요합니다.

 

 

창업에서 완벽한 창업은 없습니다. 또한 완벽한 상권도 없습니다. 특히 진입장벽이 낮은 카페의 경우 일반 상권에서 과다경쟁이 벌어지고 같은 상권에서 매출을 나눠 먹는 형식으로 살아남기 힘듭니다. 아무리 다른 상권에 비해서 좋은 장점들이 존재하는 특수 상권이라고 해도 실패해서 나가는 경우도 많습니다. 하지만 창업자의 역량에 따라 매출이 달라지고 시간과 경험이 받쳐준다면 충분히 매력적이고 성공확률이 높은 특수 상권에서의 창업이 될 것입니다.